2023年2月

2023.02.14 2023.02.14

賃貸物件を途中で解約すると違約金が必要？2年契約を例にご紹介

賃貸物件を途中で解約すると、違約金が発生すると聞いたことがある方も多いかと思います。引っ越してみたけどあまり環境が合わなかったり、仕事の関係で引っ越す必要ができたりという理由から、引っ越しして間もないままもう一度引っ越しを考える方もいらっしゃるでしょう。本記事では、賃貸物件の途中解約や違約金とは何か、2年契約の例についてご紹介していきます。 目次 1. 賃貸借契約の途中解約について 2. 賃貸物件を解約する場合 3. 途中解約は退去予告が必要 4. 2年契約を途中解約する場合の違約金は？ 5. 賃貸の途中解約で発生する違約金の相場 6. 解約までに知っておきたい注意点 7. まとめ 賃貸借契約の途中解約について賃貸借契約の途中解約は誰の都合によるものなのかで、手続きや申し入れる期間が異なります。借主の都合による場合は、解約する旨を大家さんや管理会社といった貸主側に、退去したい日の1ヶ月前までを目安に申し入れる必要があります。借主側の都合には、部屋やその周辺環境の引っ越し前のイメージとの不一致や、転勤、新居の購入などが挙げられるでしょう。また、建て替えなどの貸主側の都合による場合は、貸主から解約を申し入れることができますが、突然伝えられても借主側が困らないように6ヶ月前までと、借主側の都合に比べて余裕のある期間が設けられています。2年契約で借りた物件も同じように、借主側の都合なのか、貸主側の都合なのかによって変わりますが、2年契約といった縛りが設けられていても解約することは可能です。賃貸物件を解約する場合賃貸物件の解約について覚えておきたいのが、途中解約のルールです。途中解約自体は基本的に可能ということを覚えておきましょう。途中で解約する際に発生する違約金については、重要事項説明書と賃貸借契約書に記載があり、契約時にも説明を受けているはずです。これらの書類には、違約金についての記載や解約手続きの方法、連絡先などについても記載されています。そのため引っ越しを検討し始めた段階から、賃貸借契約の際にもらっている重要事項説明書と賃貸借契約書を確認しておくようにしましょう。しかし、中には途中解約ができないケースもあります。賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約というものがあります。日本の賃貸借契約では、ほとんどの場合で取り入れられている普通借家契約は、年単位で契約をかわすもので、先述した通り退去日の1ヶ月前にはその旨を申し入れる必要があります。また、途中解約については契約書上で定められていることが多い傾向にあり、契約内容を守ることが重要であるといった特徴があります。一方で定期借家契約は、契約期間が事前に決まっています。契約期間が決まっていることから家賃が安いといったメリットもありますが、途中解約は正当な理由が無い限りできません。定期借家契約を解約できる正当な理由としては、転勤や病気などの理由で住み続けられないといったことなどが挙げられます。賃貸物件を借りる際には、普通借家契約と定期借家契約について事前にしっかりと理解しておくことが大切です。途中解約は退去予告が必要賃貸借契約には、「契約期間内であっても、1ヶ月前までに解約の申入れを行うことにより、本契約を解約できる」のように事前告知を行うことで解約できるといった記載がある場合がほとんどです。そのため書面の通り、途中で解約する場合は事前に退去予告をする必要がありますが、そうすることで違約金を支払わずに解約することが可能になります。先述の場合、退去予告の期限は1ヶ月になりますが、この期限を過ぎると1ヶ月分の家賃を支払うことになってしまうため注意しましょう。2年契約を途中解約する場合の違約金は？ここまでにお伝えしたように賃貸借契約を途中で解約することは可能です。これは2年契約の賃貸物件を解約する場合においても同じで、違約金が発生しないケースがほとんどです。しかし、あくまで重要事項説明書と賃貸借契約書に書かれている内容にもよるため、違約金の有無やその金額などは各書類を確認しておくことが大切です。違約金が発生する条件や金額などは貸主側がある程度自由に決めることができるため、物件ごとにその契約内容は異なるとも言えるでしょう。違約金や解約について特に何も書かれていないのであれば、2年契約の内1年だけしか住んでいなくても、途中解約の違約金は原則として発生しないと言えるでしょう。ただし、中には1年以内に解約する場合は家賃1ヶ月分の違約金を支払うといった内容が記載されていることもあります。他にも半年以内であれば2ヶ月分など、貸主側もできるだけ長く住んでほしいと考えているため、短期間の解約には違約金が発生するといった条件を設けていることもあります。そのような記載があった場合は、記載の通り違約金を支払う必要があるため準備しておきましょう。いずれにせよ、賃貸借契約の解約を検討する段階で、重要事項説明書と賃貸借契約書を確認しておくことが大切です。また、引っ越してから間もない内に、再度引っ越す可能性がある場合は特に、契約前にしっかりと内容を確認しておく必要があると言えます。違約金を支払うことに対して抵抗があったり、短期間で引っ越しを繰り返す可能性が高い方は違約金が発生しない物件を探すのも良いでしょう。賃貸の途中解約で発生する違約金の相場賃貸借契約を途中で解約する場合に発生する違約金は、貸主側がある程度自由に決めることができることからも契約内容によると言えます。しかしあまりにも違約金の設定が高く、借主側が一方的に不利であると認められた場合は無効になることもありますが、基本的には一般的な違約金の相場としては以下の通りです。 半年未満は家賃2ヶ月分程度 1年以上は家賃1ヶ月分程度入居から退去するまでの期間が短いほど条件は厳しくなる傾向にあります。これらの違約金はあくまで目安程度であるため、気になる方は重要事項説明書と賃貸借契約書を確認しましょう。解約までに知っておきたい注意点賃貸借契約を解約するまでに知っておきたい注意点として、退去予告期間の定めが無いか確認しておくことが挙げられます。また、期間の定めがあることがわかった場合は、解約条項の有無も併せて確認しておくことで、解約をどのように進めて行けば良いかがわかるでしょう。その他にも契約書の内容によっては、月の途中で退去する場合は日割りで計算するか当月分をすべて支払うかや、騒音問題でも借主側の理由として違約金が発生するといった条件が記載されていたりしますが、そのように記載がある場合は契約書に基づき違約金が発生してしまうため注意が必要です。いずれも各書類を確認することでわかるため、解約までに調べておくようにしましょう。まとめ賃貸物件の途中解約や違約金とは何か、2年契約の例についてご紹介してまいりました。賃貸借契約の途中解約は、解約の都合が貸主側か借主側かによって手続きや申し入れる期間が異なります。2年契約で借りた物件も同じですが、日本の多くで採用されている普通借家契約であれば、2年契約といった縛りが設けられていても解約することは可能です。途中解約は事前に退去予告の必要がある場合が多いですが、そうすることで違約金を支払わずに解約することが可能になります。また、一般的な違約金の相場としては、半年未満で家賃2ヶ月分程度、1年以上は家賃1ヶ月分程度であることが多いでしょう。このように途中解約や違約金についての条件は重要事項説明書と賃貸借契約書に記載があるため、解約前に確認しておくと良いでしょう。違約金を支払いたくない場合は、違約金が発生しない物件を探すようにし、契約前にしっかりと内容を確認しておくことが大切です。

2023.02.01 2023.02.01

【居住中の賃貸物件】先行申し込みと先行契約の違いやそれぞれの特徴

賃貸物件は契約前に内見をするのが一般的ですが、検討している物件の中には居住中のものもあります。居住中の場合はどのように賃貸契約が進んでいくのでしょうか。本記事では、居住中で内見ができない場合にしておくことをはじめ、先行申し込みと先行契約の違いやそれぞれの特徴についてご紹介していきます。 目次 1. 居住中の賃貸物件は内見不可 2. 居住中で内見ができない場合にしておくこと 3. 先行申し込みとは？ 3-1. 先行申し込みのメリット 3-2. 先行申し込みのデメリット 4. 先行契約とは？ 5. 先行申し込みと先行契約との違い 6. まとめ 居住中の賃貸物件は内見不可賃貸物件にまだ人が住んでいる状態でも、募集中として掲載されることがあります。掲載されている賃貸物件にまだ他の人が住んでいることを居住中と呼び、当たり前ですが基本的に内見はできません。居住中とは、居住者が退去の手続きを進めている状態のことを指し、空室になる予定の物件です。入居者が退去する際には、通常1ヶ月前までに退去する旨を貸主に伝えておく必要があります。また、退去後もハウスクリーニングを行ってからではないと、基本的に内見することはできません。貸主にとっても空室の期間は収入が無くなるため、なるべく空室の期間を作りたくないと考えることでしょう。そのため、退去予告を受けた貸主は次の借主を探すために入居者を募集することから、居住中の賃貸物件が掲載されます。しかし、居住中の賃貸物件は内見ができないため、基本的には過去に撮影した写真や間取り図を元に確認するしかできません。中には居住者から内見の許可が出たり、ハウスクリーニング前に貸主から内見の許可が出たりする物件があるため、念のため不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。居住中で内見ができない場合にしておくこと居住中で内見ができない場合は、写真や間取りから確認するしかありませんが、よりイメージを持つことができる方法もあります。間取りや内装などが似ている賃貸物件を代わりに見せてもらうことで、入居後のイメージが湧きやすくなるでしょう。検討中の賃貸物件の周辺を見に行ってみることもおすすめです。共用部分を見ることで他の住人の雰囲気がイメージでき、検討中の賃貸物件から最寄り駅や今後よく行くことになるであろう周辺施設までの道のりも見ておくことができます。また、人気の物件の場合は、誰かに押さえられてしまう可能性があるため、先行申し込みや先行契約をしておくこともおすすめです。先行申し込みとは何か、先行契約との違いについては次で見ていきましょう。先行申し込みとは？先行申し込みとは、賃貸物件を内見する前に入居の申し込みを行うことを指し、他にも「仮押さえ」とも呼ばれており、前の入居者が住んでいる状態や建築中などの際に用いられる方法です。入居前に内見を行ってから申し込みをするのが一般的な賃貸契約の流れですが、先行申し込みをすることで、内見していない状態でも申し込みや審査といった手続きを進めることができます。通常は、内見後に入居申し込みを行い、入居審査の後、賃貸借契約を結び、入居の流れです。先行申し込みを行う場合は、入居申し込みを行って入居審査を受け、居住者が退去後に内見を行い、問題が無ければ契約手続きを行うという流れとなります。契約手続きの前段階までを事前に進めておくことが先行申し込みの特徴であると言えます。先行申し込みのメリット先行申し込みをしておくことで、申し込んだ賃貸物件が内見可能になった段階で、優先的に内見をすることができます。また、内見後にその賃貸物件を気に入らなかった場合はキャンセルも可能といったメリットがあります。探している条件に近い物件が居住中の場合は、このようなメリットがあるため先行申し込みも検討してみましょう。先行申し込みのデメリット先行申し込みは内見が優先的にできたり、内見後にキャンセルすることができるといったメリットがありますが、デメリットもあります。先行申し込みのデメリットとして挙げられるのが、複数の申し込みは審査に影響が出るため注意が必要な点です。先行申し込みは、優先的に内見をさせてもらい問題が無ければ入居することを前提として申し込むため、複数申し込むことはマナー違反とされています。明確に禁止されているわけではありませんが、貸主からの印象も悪いため複数の先行申し込みを行った場合は審査に影響が出ることも考えられるでしょう。他にも、同時審査になることもあったり、後述する先行契約の人に取られる可能性がある点も先行申し込みのデメリットであると言えます。先行契約とは？先行契約とは、内見をせずに契約してしまうことを指します。前の入居者がまだ住んでいる状態や建築中など、先行申し込みと同じ理由で用いられます。その他にも、遠方に住んでいて内見ができないという方や、引っ越しまでの期間的な余裕がないという方も先行契約を行います。先行契約は内見前に契約をしてしまうため、誰かに取られてしまう心配はありません。ですがその反面、契約前に内見ができないことやキャンセルができないといった点はデメリットであると感じることでしょう。建てられてからある程度の期間が経っていて、住んでいる人がいる賃貸物件の場合は、入居後に経年劣化が気になってしまうことも考えられます。しかし、新築の場合は経年劣化の心配はいらないため、先行契約のリスクは小さいと言えるでしょう。先行申し込みと先行契約との違い先行申し込みの流れは、入居申し込み、入居審査、居住者の退去後に内見、その後問題が無ければ契約手続きです。流れに入っている通り内見することができ、気に入らなかった場合はキャンセルも可能です。先行契約の流れは、申し込み、入居審査、契約となるため先行申し込みよりもシンプルな流れと言えます。先行申し込みと違い、先行契約は内見が無く、もちろんキャンセルもできないため注意しましょう。この物件が良いけど一応中も見ておきたいという方は先行申し込み、物件探しの時間が無かったり誰かに取られたくないという方は先行契約がおすすめです。また、先行申し込みは全ての賃貸物件でできるという訳ではありません。大家さんや管理会社が先行申し込みの有無を決めることができるため、先行申し込みをしたい場合は不動産会社に確認してみましょう。まとめ居住中で内見ができない場合にしておくことをはじめ、先行申し込みと先行契約の違いやそれぞれの特徴についてご紹介しました。居住中の賃貸物件は他の人が住んでいるため、基本的には内見ができません。過去に撮影した写真や間取り図を元に確認しますが、イメージを膨らませるためには、似た物件を内見させてもらったり、共用部分やその周辺だけでも見せてもらったりすると良いでしょう。人気の物件の場合は先行申し込みや先行契約をしておき、誰かに抑えられないようにしておくこともおすすめです。先行申し込みとは、賃貸物件を内見する前に入居の申し込みを行うことを指します。住んでいる人が退去後に優先的に内見することができ、気に入らなかった場合はキャンセルも可能といったことから、前の入居者が住んでいる状態や建築中などの際に用いられる方法です。一方で先行契約は内見をせずに契約をしてしまうことを指すため、誰かに取られてしまう心配はありませんが、先行申し込みと違って内見やキャンセルができない点には注意が必要です。内見ができないときのために、先行申し込みと先行契約の違いをしっかりと理解しておきましょう。